Risicoverdeling bij verborgen gebreken: wat moet je weten?

Vaak is in de koopovereenkomst bepaald dat de onroerende zaak wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevindt, inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Tegelijkertijd wordt vaak ook een bepaling opgenomen in de koopovereenkomst dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die noodzakelijk zijn voor normaal gebruik als woonhuis.

Deze combinatie van bepalingen vormen een veelvoorkomende spanningsboog in de praktijk: de koper aanvaardt de woning in huidige staat, inclusief verborgen gebreken, tenzij deze gebreken het normaal gebruik aantasten. De bewijslast dat verborgen gebreken dit gebruik daadwerkelijk belemmeren, rust op de koper. Dit vraagt om een zorgvuldige toetsing van de aard en impact van de gebreken, alsook om inzicht in de mate waarin deze voor de koper kenbaar waren of hadden moeten zijn.

Onderzoeksplicht vs. mededelingsplicht

Uit jurisprudentie volgt dat van de koper mag worden verwacht dat hij bij twijfel over de staat van het pand aanvullend onderzoek (bijvoorbeeld een bouwkundige keuring) laat verrichten. Het nalaten daarvan kan een beroep op verborgen gebreken uitsluiten. Omgekeerd geldt voor verkopers een mededelingsplicht: zij moeten bekende gebreken die niet zonder nader onderzoek kenbaar zijn, melden. In de praktijk kan het echter lastig te bewijzen zijn dat een verkoper een verborgen gebrek kende en bewust heeft verzwegen.

De afnemende bouwkundige keuringen

Opvallend is dat bouwkundige keuringen tegenwoordig steeds minder vaak worden uitgevoerd. Dit kan verschillende oorzaken hebben: druk op de markt, snelheid van transacties, of het vertrouwen op mondelinge informatie en visuele inspecties. Dit is een risico voor kopers, zeker in combinatie met clausules die de onderzoeksplicht benadrukken.

Het niet laten uitvoeren van bijvoorbeeld een bouwkundige keuring vergroot de kans dat verborgen gebreken over het hoofd worden gezien en achteraf niet succesvol kunnen worden ingeroepen tegen de verkoper.

Niet-zelfbewonings- en ouderdomsclausules

Daarnaast kunnen ook bepaalde clausules in de koopovereenkomst de risicoverdeling veranderen. In het hiernavolgende zullen twee clausules besproken worden, namelijk de niet-zelfbewoningsclausule en de ouderdomsclausule.

1. Een niet-zelfbewoningsclausule is een bepaling in een koopovereenkomst waarin de verkoper expliciet vermeldt dat hij of zij de woning zelf niet feitelijk heeft bewoond. Doordat de verkoper de woning niet zelf heeft bewoond, kan hij ook niet volledig instaan voor eventuele gebreken of bijzonderheden van het huis die normaal alleen bij eigen bewoning aan het licht komen. De verkoper beperkt hiermee zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken die hij redelijkerwijs niet kon kennen. Denk aan constructieve of technische gebreken. Daartegenover staat dat de onderzoeksplicht van de koper op scherp wordt gezet. De koper kan namelijk niet blind vertrouwen op informatie van de verkoper, want die heeft de woning immers nooit gebruikt.

1. Een ouderdomsclausule is een bepaling in de koopovereenkomst waarin wordt vastgelegd dat de koper zich bewust is van de leeftijd van het pand en dat daarmee de bouwkundige staat en eigenschappen van de woning mogelijk niet (meer) voldoen aan de eisen van deze tijd. Met andere woorden, de koper weet dat het ontbreken van bepaalde eigenschappen of gebreken inherent kunnen zijn aan de ouderdom. Er rust dus een zwaardere onderzoeksplicht op de koper.

Door deze clausules wijken partijen af hetgeen in de koopovereenkomst is opgenomen ten aanzien van de gebreken die het normale gebruik van de woning in de weg staan. Ook wordt hiermee afgeweken van artikel 7:17 lid 1 en 2 BW. De bescherming van de koper wordt hierdoor ingeperkt.

Resumé

In de praktijk betekent dit dat de bescherming van de koper mede afhankelijk is van zijn eigen inspanningen en alertheid voorafgaand aan de koop. De verkoper kan zijn aansprakelijkheid contractueel beperken, met als gevolg dat de koper in sommige gevallen met de gebreken zal moeten leven. Dit onderstreept het belang voor kopers om hun onderzoeksplicht serieus te nemen, en zich bewust te zijn van de juridische gevolgen van bepaalde clausules in koopovereenkomsten.