De overheid geeft precies aan in welke gevallen een bouwvergunning nodig is en wanneer niet. Als u wilt gaan bouwen of verbouwen is het de moeite waard om uit te zoeken of u echt een vergunning nodig heeft.
Wij zoeken dit voor u uit. Daarvoor bestuderen wij het bestemmingsplan en uw bouwplan en leggen dat naast de wettelijke regels (Besluit Omgevingsrecht, hierna: Bor). Hiermee krijgt u een goed inzicht in uw rechten en plichten, zodat u later niet in problemen komt.
Illegale stookhut?
Onlangs kregen wij een vraag voorgelegd van een cliënte. Het bleek dat zij een aanschrijving van de gemeente had ontvangen, waarin werd aangekondigd dat de gemeente handhavend zou gaan optreden tegen haar gerenoveerde stookhut. Op haar perceel stond naast de boerderij, al sinds 1890, een stookhut. Een stookhut is een eenvoudig gebouwtje waar vroeger de was werd gedaan of werd gekookt. De stookhut was al enige malen gerepareerd en sinds kort helemaal gerenoveerd. Voor de veranderde stookhut had cliënte geen omgevingsvergunning, maar deze was – volgens de gemeente – wel vereist.
Wij hebben haar verteld dat de gemeente uitging van onjuiste feiten door er helemaal aan voorbij te gaan dat de stookhut met de nodige voorzieningen al sinds eind negentiende eeuw op het perceel was geplaatst en daardoor onder de overgangsbepalingen van het vigerende bestemmingsplan viel. In dit geval mocht de stookhut worden vernieuwd en veranderd, daar het bouwwerk niet was vergroot en in de aard van het bouwwerk geen verandering was aangebracht.
Daarnaast bepaalde de overgangsbepaling voor het gebruik in het bestemmingsplan dat een gebruik van de onbebouwde grond en/of de opstallen, dat op het tijdstip van het van kracht worden van het plan bestond en dat afweek van de bestemming en/of voorschriften, mocht worden voortgezet en/of gewijzigd, mits het gewijzigde gebruik niet in meerdere mate ging afwijken van het plan. De stelling van de gemeente dat de stookhut was veranderd in strijd met het bestemmingsplan was dan ook onjuist.
Voorts voldeed de stookhut aan artikel 3 lid 8 (verandering van een bouwwerk) van bijlage II van het Bor en was dus (bouw)vergunningvrij. Door foto’s van de bestaande (oude) stookhut en de veranderde (nieuwe) stookhut te vergelijken kon worden geconstateerd dat er geen verandering van de draagconstructie (artikel 3 lid 8 sub a bijlage II van het Bor), geen verandering van de brandcompartimentering of subbrandcompartimentering (artikel 3 lid 8 sub b bijlage II van het Bor), geen uitbreiding van de bebouwde oppervlakte (artikel 3 lid 8 sub c bijlage II van het Bor) en geen uitbreiding van het bouwvolume (artikel 3 lid 8 sub a bijlage II van het Bor) had plaatsgevonden. De stookhut was herbouwd op dezelfde fundering als de bestaande stookhut en de draagconstructie was niet gewijzigd. Er was derhalve geen sprake van de bouw van een op zichzelf staand bouwwerk of het bouwen van een van het onderliggende bouwwerk te onderscheiden, zelfstandig bouwwerk.
Bovendien had er geen gebruikswijziging van de stookhut plaatsgevonden. De stookhut was niet als woning in gebruik en was dat ook nooit geweest. Sporadisch werd de strookhut gebruikt als logiesverblijf. De voorzieningen voor logies (douche en keukentje) zaten ook al in de bestaande stookhut. Dit gebruik was dan ook niet strijdig met de planologische regelgeving.
Wij constateerden dan ook dat voor de veranderde stookhut geen omgevingsvergunning was vereist.