dorhout advocaten Nieuw logo 121x43

DE HUURDER VAN EEN BEDRIJFSPAND GAAT FAILLIET. WAT ZIJN DE CONSEQUENTIES DAARVAN VOOR DE VERHUURDER?

dorhout advocaten Nieuw logo 121x43

Een huurovereenkomst wordt in beginsel niet aangetast door de faillietverklaring van de huurder of de verhuurder. Maar, als een huurder failliet is verklaard, kan op grond van artikel 39 van de Faillissementswet (Fw) zowel de verhuurder als de curator de huurovereenkomst opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van maximaal drie maanden. Dit geldt ongeacht de oorspronkelijk met de huurder overeengekomen looptijd en opzegtermijn van de huurovereenkomst.

Een verhuurder kan van een huurder in de huurovereenkomst een recht op schadevergoeding bedingen voor het geval de huurovereenkomst tussentijds wordt beëindigd (bijvoorbeeld als is overeengekomen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden in geval van faillissement van de huurder). De huurpenningen, die de verhuurder mist doordat de huurovereenkomst korter duurt dan was overeengekomen, worden dan (in elk geval) als schade aangemerkt.

Niet alleen de curator, maar ook de verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen in geval van faillissement van de huurder. De verhuurder heeft twee opties:

  1. Opzegging conform artikel 39 Fw en genoegen nemen met maximaal drie huurtermijnen als boedelschuld of
  2. de huurovereenkomst beëindigen op grond van het contractuele beëindigingsbeding en schadevergoeding vorderen.

Deze laatste optie is vooral het overwegen waard als een bankgarantie is verstrekt.

Het schadevergoedingsbeding geeft echter geen aanspraak op vergoeding van schade indien de huurovereenkomst niet door de verhuurder wordt beëindigd, maar door de curator wordt opgezegd op grond van artikel 39 Fw. Artikel 39 Fw betreft een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst. Het schadevergoedingsbeding is weliswaar geldig, maar verplicht niet tot betaling van schadevergoeding. Een eventueel door de huurder afgegeven bankgarantie kan dan ook niet worden getrokken voor de contractuele boete. De wettelijke regeling van artikel 39 Fw zal in dat geval dus niet door een contractueel beding terzijde kunnen worden geschoven. Zodra de curator (dan wel de verhuurder) zich beroept op artikel 39 Fw is de weg voor een eventueel bedongen schadevergoeding met betrekking tot de resterende huurtermijnen door de failliete boedel voorgoed afgesloten.

Het komt voor dat een moedermaatschappij de huurovereenkomst van een dochtermaatschappij (huurder) mede ondertekent en zich daarbij garant stelt voor de nakoming van de verplichtingen, voortvloeiende uit de huurovereenkomst, van de dochter/huurder (een ‘concerngarantie’). Het faillissement van de dochter/huurder en de huuropzegging door de curator brengen dan geen verandering in de verplichtingen uit de afgegeven concerngarantie. De moedermaatschappij dient de overeengekomen schadevergoeding aan de verhuurder te betalen. En daar komt bij dat de moedermaatschappij, die zich garant heeft gesteld voor betaling van schadevergoeding van de resterende huurtermijnen, zich niet kan verhalen op de failliete boedel van haar dochter.

Wordt de huurovereenkomst wegens faillissement van de huurder door de verhuurder op grond van een schadevergoedingsbeding beëindigd, dan kan de vordering tot schadevergoeding (in beginsel) ter verificatie in het faillissement worden ingediend. En dat geldt ook voor de verplichting van de huurder om door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen bij het einde van de huur te verwijderen en bij niet-nakoming de daaruit voor de verhuurder voortvloeiende schade te voldoen. Echter, schade die aan het gehuurde ontstaat ten gevolge van de door of in opdracht van de curator, na diens opzegging, uitgevoerde ontruiming zal wel een boedelschuld zijn. En zo zullen waarschijnlijk ook de (redelijke) kosten om het gehuurde in de oorspronkelijke staat te brengen, mits dat herstel noodzakelijk is geworden door en ten gevolge van een direct handelen van de curator zelf, ook als een boedelschuld worden gekwalificeerd.

Related Posts

Toezicht in de semipublieke…

De semipublieke sector heeft de afgelopen jaren al te maken gehad met verscherpte eisen en toenemende regelgeving op het gebied van bestuur en toezicht en Governance. Dit naar aanleiding van…
Read more

WHOA: HERSTRUCTURERINGSMIDDEL BIJ EEN…

De WHOA (Wet Homologatie Onderhands Akkoord) is per 1 januari 2021 opgenomen in de Faillissementswet. Deze nieuwe regeling maakt het mogelijk bij ondernemingen en organisaties om schulden te saneren door…
Read more

REGIONALE PRAKTIJK ONDER DRUK…

De advocatuur aan de randen van Nederland heeft het moeilijk: in Limburg en Noord-Nederland daalt het aantal praktijken substantieel. Hoe komt dit? En waar liggen de oplossingen? Lees het artikel…
Read more