De voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft op 31 januari 2014 in een kort geding, dat was aangespannen door de Gemeente Groningen tegen Sportclub Gronitas, geoordeeld dat Gronitas de club en kleedruimtes dient te ontruimen met het oog op de sloop en herinrichting door de Gemeente. Gronitas krijgt hiervoor overigens wel een voorschot van € 200.000,– op de schadeloosstelling die nog moet worden vastgesteld in de bodemprocedure (zie RVR 2014/46). De reden van de Gemeente om deze vordering in te stellen is, omdat zij het sportcomplex Corpus den Hoorn te Groningen als centrale trainingsfaciliteit van FC Groningen wenst aan te wijzen.
Inmiddels wordt er op het sportcomplex Corpus den Hoorn hard gewerkt aan nieuwe velden en voorzieningen voor FC Groningen.
Standpunten van partijen
In het kort geding heeft de Gemeente aangevoerd dat zij als eigenaar van de ondergrond van het clubgebouw deze in gebruik heeft gegeven aan Gronitas en dat zij de overeenkomst heeft opgezegd. Voorts stelt de Gemeente dat zij een zwaarwegend en spoedeisend belang heeft bij herontwikkeling van het sportcomplex, onder andere omdat FC Groningen bereid is te investeren in de aanwezige faciliteiten, zoals de hockeyvelden, softbalvelden en rugbyvelden.
Gronitas betwist dat er sprake is van een bruikleenovereenkomst en stelt dat zij middels extinctieve verjaring eigenaar is geworden van het clubgebouw en de onderliggende grond. Daarnaast heeft de Gemeente volgens Gronitas geen rechtens te respecteren belang nu de Gemeente slechts zou fungeren als stroman voor FC Groningen.
Het oordel van de voorzieningenrechter
De voorzieningenrechter heeft over deze kwestie als volgt geoordeeld:
Verjaring
De voorzieningenrechter overweegt dat de Gemeente eigenaar is van de terreinen waarop het sportcomplex is gelegen. In 1989/1990 (toen Gronitas is verhuisd naar het betreffende complex) is de grond niet formeel in eigendom overgedragen aan Gronitas en evenmin is er een opstalrecht gevestigd. “Door ‘natrekking’ (art. 5:20 BW) is het door Gronitas geplaatste gebouw vanaf het begin eigendom van de Gemeente geweest.
Alleen indien het door Gronitas gedane beroep op verjaring slaagt, kan het eigendomsrecht van de Gemeente zijn vervallen. Voor een geslaagd beroep op verjaring dient Gronitas tenminste 20 jaar na 1989/1990 onafgebroken het ‘bezit’ van de ondergrond te hebben gehad (art. 3:306 en 3:314 BW).
“Bezit is het houden van een goed voor zichzelf; als er sprake is van het door de eigenaar toestaan van gebruik van de ondergrond en het door de gebruiker accepteren van die toestemming, is dat (naar opvattingen zoals die gelden in het maatschappelijk verkeer) ‘houderschap’ en geen bezit.”
“Uit art. 3:111 BW volgt dat wanneer men eenmaal begonnen is krachtens een rechtsverhouding voor een ander te houden, men hiermee onder dezelfde titel voortgaat, tenzij er zich een bijzonderheid voordoet, met name duidelijke tegenspraak van het recht van de ander. Dit laatste was er wel, maar deed zich pas recent voor, toen de Gemeente aanspraak maakte op de ondergrond van het clubgebouw en afbraak verlangde; vanaf 1989/1990 is er meer dan twintig jaar lang geen woord gewijd aan de juridische basis van de aanwezigheid van het gebouw.”
De voorzieningenrechter is gelet op het voorgaande van oordeel dat Gronitas niet in rechte heeft waargemaakt dat zij in 1989/1990 de ondergrond in bezit heeft genomen.
Bruikleenovereenkomst
Aangezien de Gemeente eigenaar is van de grond waarop het clubgebouw is geplaatst en er geen opstalrecht is gevestigd, is er volgens de voorzieningenrechter sprake van een bruikleenovereenkomst: “de Gemeente gaf, zonder een tegenprestatie te verlangen, voor onbepaalde tijd een stukje van het sportcomplex in gebruik aan Gronitas, opdat zij daarop haar clubgebouw zou kunnen plaatsen.”
Nu partijen geen bruikleenovereenkomst op papier hebben gesteld en de wet evenmin nadere aanwijzingen geeft, “moet worden bezien of er een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat” en “of vanwege een ontoereikende opzegtermijn dan wel een ongenoegzame (schade)vergoeding de opzegging in rechte niet kan worden aanvaard”.
Opzegging
Volgens de voorzieningenrechter heeft de gemeente “als eigenares en als behartiger van het algemene belang de regie over een groot sportterrein; als er na al die jaren sterke behoefte ontstaat om dat terrein anders in te richten, kan het recht daartoe niet aan de Gemeente worden ontzegd.”
Voorts is er voldaan aan de opzegtermijn, nu de termijn tussen de ‘opzegging’ (30 mei 2013 ) en de ontruiming (per 1 maart 2014) niet zodanig kort is dat daarin een belemmering is gelegen voor het accepteren van de opzegging.
Dat er door het toewijzen van de ontruiming een onomkeerbare situatie ontstaat, staat – gelet op de belangenafweging – niet in de weg aan de toewijzing van de vordering. Overigens is de Gemeente (zoals zij zelf ook heeft aangeboden) door de voorzieningenrechter veroordeeld tot betaling aan Gronitas van € 200.000,– als voorschot op de schadeloosstelling, welke nog moet worden vastgesteld in de bodemprocedure die reeds is aangevangen.
Wilt u meer weten over eigendom, verjaring en/of bruikleen, neem dan contact op met mr. S.L. Pipping.