dorhout advocaten Nieuw logo 121x43

UW HUURPRIJS NOG ACTUEEL?

dorhout advocaten Nieuw logo 121x43

De laatste tijd wordt ons kantoor regelmatig benaderd door huurders, die in deze economisch zware tijd willen weten of hun huidige huurprijs nog wel passend is of dat deze ruimte biedt voor een huurverlaging. Uiteraard adviseren wij hen graag hierover.

Daarvoor moet eerst worden onderzocht welk huurrechtregime van toepassing is op het gehuurde. Dit is tevens van belang om te kunnen adviseren omtrent huurprijsbescherming en opzeggings- en ontruimingsbescherming. Niet alle huurobjecten worden namelijk op dezelfde wijze beschermd. De wet maakt onderscheid tussen verschillende huurobjecten: woonruimte, middenstandsbedrijfs-ruimte en overige ruimte. En deze verschillende huurobjecten kennen elk eigen wettelijke bepalingen.

Volgens artikel 7:290 BW wordt ‘middenstandsbedrijfsruimte’ aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens een huurovereenkomst bestemd is om te worden gebruikt als kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf, doch slechts indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening aanwezig is.’ Verder valt onder artikel 7:290 BW ‘een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens een huurovereenkomst bestemd is om te worden gebruikt als hotel- of kampeerbedrijf.’

De aanwezigheid van een voor het publiek toegankelijk lokaal is een voorwaarde voor de toepasselijkheid van artikel 7:290 BW. Er hoeft geen besloten lokaal te zijn, zolang er maar sprake is van een verkooppunt. Een kiosk, waarbij de consument buiten via een raam of luik iets bestelt, valt onder een ‘publiek toegankelijk lokaal’. Verder betekent ‘toegankelijk’ niet dat het lokaal voor iedereen toegankelijk moet zijn. Dat een klant moet aanbellen of zelf een afspraak moet maken, staat niet in de weg aan het begrip ‘toegankelijk’. Zo is een kiosk in een ziekenhuis, waar slechts een beperkt publiek komt, ook aan te merken als 290-bedrijfsruimte. En dat entreegelden worden geheven, doet op zich niet af aan de toegankelijkheid. Echter, een verkooppunt dat uitsluitend toegankelijk is voor leden van een besloten organisatie, wordt niet aangemerkt als toegankelijk.

Artikel 7:290 e.v. BW beoogt bescherming te bieden aan middenstandsbedrijfsruimte, waarbij beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder in verband met de plaatsgebondenheid van de onderneming zal leiden tot aanmerkelijk goodwillverlies. Het element ‘plaatsgebondenheid’ is dus van belang. Indien het gehuurde voldoet aan de omschrijving van artikel 7:290 BW hoeft niet beoordeeld te worden of sprake is van plaatsgebondenheid, maar als er twijfel bestaat of het gehuurde onder de omschrijving van artikel 7:290 BW valt, dan kan plaatsgebondenheid bepalend zijn voor de beoordeling of dit huurregime van toepassing is of niet.

De categorie ‘overige ruimte’ waarop artikel 7:230a BW van toepassing is, is een zogenoemde restcategorie. Er is geen directe omschrijving van wat in deze categorie valt, maar in elk geval vallen onder dit huurregime de verhuurde zaken die zijn aan te merken als gebouwde onroerende zaken en die niet vallen onder het woonruimteregime en onder het regime van 290-bedrijfsruimte. Het toepassingsbereik van artikel 7:230a BW is groot. Bijvoorbeeld kantoren, opslagruimte, parkeergarages, loodsen en fabriekshallen vallen onder dit regime.

In tegenstelling tot het huurregime van 290-bedrijfsruimte is kenmerkend voor het huurregime van 230a-ruimte dat er geen bijzondere regelingen voor huurprijs- en opzeggingsbescherming gelden en dat slechts een beperkte ontruimingsbescherming voor de huurder geldt. Met name voor de huurder kan het daarom zinvol zijn te laten onderzoeken of het gehuurde kan worden aangemerkt als een 290-bedrijfsruimte. In een aantal gevallen is de uitkomst evident, maar in andere gevallen is het goed mogelijk dat in een andere feitelijke situatie het oordeel anders uitvalt. Zo zullen een benzinestation, kapper, stationsrestauratie en videotheek waarschijnlijk als 290-bedrijfsruimte worden aangemerkt en een makelaarskantoor, bioscoop, zwembad, seksclub en manage waarschijnlijk als 230a-ruimte.

Hoewel veel beperkter dan de bescherming die artikel 7:290 BW biedt, strekt ook artikel 7:230a BW ertoe om de huurder van een gebouwde onroerende zaak een bepaalde bescherming te bieden. Hij kan na het einde van de huurovereenkomst aanspraak maken op ontruimingsbescherming van maximaal drie keer een jaar. Een verzoek hiertoe moet dan wel door de kantonrechter worden toegewezen. Bij de behandeling van zo’n verzoek kan de kwalificatie van het gehuurde aan de orde komen.

In een zaak waarover de Hoge Raad zich heeft uitgesproken stond de vraag centraal of een aangelegde landingsbaan van een vliegveld is aan te merken als een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW, zodat de ontruimingsbescherming van dit artikel toepassing kon vinden (HR 11 april 2014, RVR 2014/59). Dit blijkt niet het geval te zijn.

Volgens de Hoge Raad kan een zaak in elk geval worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van artikel 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder ‘een gebouw’ dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijk, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. Echter, een enkele verharding of bewerking van de grond, zelfs als deze een bepaalde breedte heeft en een fundering van meer dan 2,5 meter diepte heeft, waar zware vliegtuigen op kunnen landen, is in de regel niet toereikend om een zaak aan te merken als ‘gebouwd’ in de zin van artikel 7:230a BW.

Het gevolg van deze uitspraak is dat de vereniging, die het vliegveld al jarenlang gebruikt als basis voor de beoefening van de zweefvliegsport en daarvoor een huurovereenkomst heeft gesloten met de eigenaar / verhuurder van het vliegveld, niet de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW toekomt. De zweefvliegvereniging heeft dus maar te accepteren dat de overeenkomst wordt opgezegd om het vliegveld te kunnen ontwikkelen tot woon-, recreatie- en natuurgebied.

Wilt u weten of er ook bij u mogelijk ruimte is voor een huurprijsherziening?

Hans Koenders en  Annelies Schwartz kunnen u voorlichten op basis van hun juridische kennis en jarenlange ervaring.

Ook voor overige vragen met betrekking tot huren of uw huurovereenkomst kunt u bij hen terecht.

Zij informeren u tevens graag over servicekosten, gebreken, huurbeëindiging door opzegging en ontbinding, indeplaatsstelling, onderhuur en exploitatieverplichting.

Related Posts

Toezicht in de semipublieke…

De semipublieke sector heeft de afgelopen jaren al te maken gehad met verscherpte eisen en toenemende regelgeving op het gebied van bestuur en toezicht en Governance. Dit naar aanleiding van…
Read more

WHOA: HERSTRUCTURERINGSMIDDEL BIJ EEN…

De WHOA (Wet Homologatie Onderhands Akkoord) is per 1 januari 2021 opgenomen in de Faillissementswet. Deze nieuwe regeling maakt het mogelijk bij ondernemingen en organisaties om schulden te saneren door…
Read more

REGIONALE PRAKTIJK ONDER DRUK…

De advocatuur aan de randen van Nederland heeft het moeilijk: in Limburg en Noord-Nederland daalt het aantal praktijken substantieel. Hoe komt dit? En waar liggen de oplossingen? Lees het artikel…
Read more