dorhout advocaten Nieuw logo 121x43

WARMTEWET VERSUS HUURRECHT

dorhout advocaten Nieuw logo 121x43
woontorens
Stoker en Brander

WARMTEWET VERSUS HUURRECHT

In de praktijk blijkt het nogal eens onduidelijk te zijn wat een verhuurder wel en niet in rekening mag brengen bij een huurder als het gaat om warmte/koude-voorzieningen. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft hierover in een zaak over de woontorens genaamd ‘Stoker en Brander’ (nabij de Euroborg in de stad Groningen) twee belangrijke uitspraken gewezen, te weten op 9 juli 2019 en 24 maart 2020.

Waar ging deze zaak over?

Woningstichting Acantus is eigenaar van 70 appartementen in de hiervoor genoemde woontorens. Acantus verhuurt deze appartementen. Door middel van een WKO installatie worden de verhuurde appartementen voorzien van verwarming en warm tapwater. De WKO installatie bestaat uit een warmte/koude pomp en omvat tevens alle buizen die tot alle appartementen lopen. De WKO installatie eindigt in elk appartement bij de afleverset. De afleverset bevat een warmtewisselaar waar de vloerverwarming aan is gekoppeld en een voorziening voor het (warme) tapwater. De WKO installatie is eigendom van BAM Techniek Energy Systems (BTES).    

Acantus brengt bij de huurders van de appartementen kosten in rekening voor de warmte/koude voorziening en het warme tapwater. In mei 2015 heeft Acantus aan de bewoners een afrekening gezonden ten aanzien van de warmte en koude. De nota van afrekening over de periode 1 januari 2012 tot en met 30 september 2014 bedraagt € 3.953,41 per appartement en heeft betrekking op (i) het verbruik van warmte, (ii) vastrecht warmte, (iii) huur warmtemeter, (iv) vastrecht koude en (v) vastrecht afleverset/tap. Een tweetal bewoners van de woontoren ‘Stoker’ is het hier niet mee eens. Zij erkennen wel de verschuldigdheid van de kosten voor het verbruik en hebben (voor het overige onder protest) de afrekening en de daarop volgende voorschotnota’s voldaan. Deze twee bewoners stappen naar de kantonrechter maar krijgen ongelijk. Belangrijkste overweging daartoe is dat door het niet betalen van het vastrecht de bewoners worden verrijkt en Acantus met hetzelfde bedrag wordt verarmd.

In hoger beroep pakt de zaak anders uit. Het hof stelt zich voor de vraag op welke wijze een verhuurder die in een complex warmte en koude levert aan een huurder met een individuele aansluiting van maximaal 100 kilowatt en daardoor tevens leverancier is in de zin van de Warmtewet, de kapitaals- en onderhoudslasten van de verwarmingsinstallatie aan de huurder in rekening kan brengen. Op grond van het huurrecht, te weten art. 7:237 lid 2 BW dient de verhuurder deze kosten te verdisconteren in de (kale) huurprijs. De (kale) huurprijs is volgens de wettelijke definitie van art. 7:237 lid 1 BW de prijs die verschuldigd is voor het gebruik van de woonruimte. Tot de woonruimte worden ingevolge art. 7:233 BW ook de onroerende aanhorigheden gerekend, als gevolg waarvan ook de kosten van aanleg en onderhoud van onroerende aanhorigheden in het systeem van de wet in de (kale) huurprijs tot uitdrukking komen. Het hof kwalificeert de WKO installatie als bestanddeel van de woontoren ‘Stoker’ en verbonden met het gehuurde en behoort naar haar aard tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement. De WKO installatie is derhalve een onroerende aanhorigheid.

Het systeem van de wet staat er dus aan in de weg dat deze kosten in de servicekosten worden begrepen. Daar staat tegenover dat de Warmtewet vanaf 1 januari 2014 aan de verhuurder als leverancier de mogelijkheid biedt om kosten, zoals kapitaals- en onderhoudslasten van de verwarmingsinstallatie als onderdeel van de maximale prijs volgens de Warmtewet aan de huurder als verbruiker in rekening te brengen. Hier ontstaat dus strijdigheid tussen de Warmtewet en het huurrecht.    

Het hof overweegt dat zodra de door de wetgever voorgenomen wijziging van art.1 van de bijlage bij het Besluit servicekosten in werking is getreden Acantus als verhuurder een grondslag heeft in het huurrecht om het vastrecht onder de noemer van servicekosten in rekening te brengen. Tot die tijd mag Acantus dat niet doen, zo oordeelt het hof is het arrest van 24 maart 2020.

De uitspraken zijn te vinden via http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2019:5624

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2020:2490

Voor vragen over de Warmtewet en het huurrecht kunt u contact opnemen met Hans Koenders of Simone Pipping

Related Posts

Komen de miljoenen van…

Schorsing Sywert c.s. Op 28 april 2022 heeft de Rechtbank Amsterdam Sywert en zijn compagnon geschorst als bestuurders van de Stichting Hulptroepen Alliantie (SHA). Een voorlopige maatregel van de rechtbank…
Read more

Lang leve de pre-pack…

Vers van de pers: de uitspraak van het Hof van Justitie in de zaak FNV/Heiploeg. Het Hof geeft ruimte voor de pre-pack. Anders dan in het Smallsteps-arrest oordeelt het Hof…
Read more

Verplicht van het gas…

Nieuwbouwwoningen worden sinds 2018 gebouwd zonder een gasaansluiting. In de Gaswet is bepaald dat een gasleverancier nieuw te bouwen bouwwerken niet zal aansluiten op het gasnet (artikel 10 lid 7…
Read more
x

Cookiemelding

Wij maken op onze website gebruik van cookies. Wij gebruiken cookies voor het bijhouden van statistieken (de cookies van Google Analytics zijn volledig geanonimiseerd), om voorkeuren op te slaan, maar ook voor marketingdoeleinden. Door op ‘Ja’ te klikken, ga je akkoord met het gebruik van alle cookies zoals omschreven in ons privacy statement.

Wij gebruiken analytische cookies om je een optimale gebruikerservaring te bieden en we gebruiken functionele cookies om jouw voorkeuren op te slaan. Bovendien plaatsen wij cookies van derde partijen om gepersonaliseerde advertenties te tonen en de inhoud van de advertenties op jouw voorkeuren af te stemmen. Ook worden er cookies geplaatst door sociale media-netwerken. Jouw internetgedrag kan door deze derden gevolgd worden. Door op ‘Ja’ te klikken, ga je akkoord met het gebruik van alle cookies zoals omschreven in ons privacy statement.

Noodzakelijk
Noodzakelijke cookies helpen een website bruikbaarder te maken, door basisfuncties als paginanavigatie en toegang tot beveiligde gedeelten van de website mogelijk te maken. Zonder deze cookies kan de website niet naar behoren werken.

Voorkeuren
Voorkeurscookies zorgen ervoor dat een website informatie kan onthouden die van invloed is op het gedrag en de vormgeving van de website, zoals de taal van je voorkeur of de regio waar je woont.

Statistieken
Een goede website is nooit af. Met cookies voor statistieken analyseren we hoe bezoekers onze website gebruiken. Zo ontdekken we wat goed werkt én wat wij nog beter moeten doen.

Lees meer

Functionele cookies zorgen ervoor dat onze website goed blijft werken zodat je de juiste informatie op onze website krijgt te zien als je nog eens terugkomt.

Analytische cookies gebruiken we om in te zien hoe vaak onze website wordt bezocht en bijvoorbeeld welke pagina’s het beste voor ons werken.

De functionele- en analytische cookies hebben geen impact op jouw privacy, hiervoor hoeven we dus geen expliciete toestemming te vragen. We vragen dus enkel jouw toestemming voor het gebruik van tracking cookies! De informatie van deze cookies wordt voor maximaal 90 dagen bewaard. Je kan cookies altijd zelf uitzetten of ze van je apparaat verwijderen. Hoe je dat kunt doen verschilt per soort internetbrowser en apparaat.

Meer weten?

Wil je meer weten over het cookiebeleid van Dorhout Advocaten? Of heb je vragen over de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG of GDPR in het Engels) voor jouw bedrijf? Mail dan gerust naar info@dorhout.nl.

Ik geef Dorhout Advocaten toestemming voor het gebruik van tracking cookies: Ja Nee
Cookies geaccepteerd