Bij vonnis d.d. 17 april 2014 heeft de kantonrechter van de Rechtbank Oost-Brabant, locatie Eindhoven, in een zaak tussen IKEA Beheer B.V. (hierna: Ikea) als huurder en Altera Vastgoed N.V. (hierna: Altera) als verhuurder – samengevat – geoordeeld dat Ikea op een te korte termijn de huurovereenkomst bedrijfsruimte heeft opgezegd en Ikea veroordeeld tot betaling van huur (inclusief servicekosten en BTW), vermeerderd met de contractuele boete (zie rechtspraak.nl ).
Op grond van artikel 7:293 lid 2 BW dient de huurovereenkomst bedrijfsruimte die voor de duur van minder dan tien jaar is gesloten, te worden opgezegd bij exploot of bij aangetekende brief met een opzegtermijn van tenminste een jaar.
In dit geval waren deze opzeggingsvereisten ook in de huurovereenkomst opgenomen. Ikea heeft echter niet overeenkomstig die bepalingen per aangetekende brief of deurwaardersexploot ten minste een jaar voor het einde van de lopende huur opgezegd. Zij had moeten opzeggen vóór 30 juni 2011 tegen 30 juni 2012, maar zij heeft pas op 13 september 2011 bij aangetekende brief opgezegd.
Ikea stelt dat de huurovereenkomst desalniettemin is geëindigd, nu het – gelet op de omstandigheden van het geval – naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat Altera een beroep doet op de betreffende bepalingen van de huurovereenkomst. Subsidiair doet Ikea een beroep op artikel 3:42 BW, te weten conversie (omzetting) van een nietige rechtshandeling in een geldige rechtshandeling.
Redelijkheid en billijkheid
Het beroep van Altera op de opzeggingsvereisten in de huurovereenkomst kan volgens de kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Hieraan moeten echter wel zware eisen worden gesteld en de rechter dient bij toepassing daarvan de nodige terughoudendheid te betrachten. In dit geval overweegt de kantonrechter echter dat er onvoldoende feiten en omstandigheden zijn komen vast te staan “op grond waarvan tot het oordeel kan worden gekomen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Altera een beroep doet op het ontbreken” van een opzegging conform de bepalingen uit de huurovereenkomst.
Hierbij is onder meer van belang dat Ikea niet is geslaagd in haar bewijsopdracht dat zij de huurovereenkomst op 5 november 2010 al mondeling zou hebben opgezegd en evenmin is bewezen dat Altera op 5 november 2010 heeft begrepen dat Ikea koos voor een alternatieve locatie. Ook na 5 november 2010 heeft Ikea Altera daar niet van op de hoogte gebracht. Hierbij is verder van belang dat het om twee professionele partijen gaat en Ikea zich in november 2010 en ook daarna heeft laten bijstaan door een makelaar en Ikea wist dat een formele opzegging nodig was. Daar komt bij dat Altera een belang heeft bij een beroep op de bepalingen uit de huurovereenkomst nu het gehuurde nog steeds niet is verhuurd aan een derde.
Conversie
Het subsidiaire beroep van Ikea op artikel 3:42 BW, te weten conversie, slaagt evenmin.
De kantonrechter stelt bij zijn oordeel hierover het volgende voorop:
“Indien de strekking van een nietige rechtshandeling in een zodanige mate aan die van een andere, als geldig aan te merken rechtshandeling beantwoordt dat aangenomen moet worden dat die andere rechtshandeling zou zijn verricht indien van de eerstgenoemde wegens haar ongeldigheid was afgezien, dan komt ingevolge artikel 3:42 BW haar de werking van die andere rechtshandeling toe, tenzij dit onredelijk zou zijn jegens een belanghebbende die niet tot de rechtshandeling als partij heeft medegewerkt.”
De kantonrechter is van oordeel dat er geen sprake is van conversie aangezien uit artikel 3:42 BW volgt dat er geen conversie plaatsvindt als dit onredelijk zou zijn “jegens een belanghebbende die niet tot de nietige rechtshandeling als partij heeft meegewerkt”. “Hierbij is door de wetgever met name gedacht aan degene tot wie een eenzijdige rechtshandeling als een opzegging wordt gericht”, in dit geval aan Altera. “De bepaling dient onder meer te voorkomen dat men ‘iedere te korte opzeggingstermijn in een wettelijk geoorloofde zou kunnen omzetten, hetgeen te ver gaat, daar aldus de opzeggende partij met zijn te korte opzegging geen enkel risico loopt’.”
Volgens de kantonrechter kan onder omstandigheden, als is opgezegd op een te korte termijn, toch worden aangenomen dat conversie mogelijk is. In dit geval komt de te late opzegging bij aangetekende brief d.d. 13 september 2011 echter niet voor conversie in aanmerking, omdat – samengevat – Altera er belang bij heeft dat de huurovereenkomst wordt nagekomen omdat zij inkomsten mis zal lopen als zij alsnog wordt geconfronteerd met een geldige opzegging en het feit dat niet tijdig door Ikea is opgezegd, volledig aan Ikea is te wijten.
Nu de kantonrechter van oordeel is dat er geen sprake is van een geldige opzegging en hij het beroep op conversie heeft afgewezen, veroordeelt hij Ikea in reconventie tot betaling van huurpenningen, servicekosten en BTW, vermeerderd met de contractuele boete van 2% per maand.
Wilt u meer weten over huurrecht, neem dan contact op met Annelies Schwartz, Hans Koenders of Simone Pipping.