dorhout advocaten Nieuw logo 121x43

OPZEGGING HUUR BEDRIJFSRUIMTE OP TE KORTE TERMIJN

dorhout advocaten Nieuw logo 121x43

Bij vonnis d.d. 17 april 2014 heeft de kantonrechter van de Rechtbank Oost-Brabant, locatie Eindhoven, in een zaak tussen IKEA Beheer B.V. (hierna: Ikea) als huurder en Altera Vastgoed N.V. (hierna: Altera) als verhuurder – samengevat – geoordeeld dat Ikea op een te korte termijn de huurovereenkomst bedrijfsruimte heeft opgezegd en Ikea veroordeeld tot betaling van huur (inclusief servicekosten en BTW), vermeerderd met de contractuele boete (zie rechtspraak.nl ).

Op grond van artikel 7:293 lid 2 BW dient de huurovereenkomst bedrijfsruimte die voor de duur van minder dan tien jaar is gesloten, te worden opgezegd bij exploot of bij aangetekende brief met een opzegtermijn van tenminste een jaar.

In dit geval waren deze opzeggingsvereisten ook in de huurovereenkomst opgenomen. Ikea heeft echter niet overeenkomstig die bepalingen per aangetekende brief of deurwaardersexploot ten minste een jaar voor het einde van de lopende huur opgezegd. Zij had moeten opzeggen vóór 30 juni 2011 tegen 30 juni 2012, maar zij heeft pas op 13 september 2011 bij aangetekende brief opgezegd.

Ikea stelt dat de huurovereenkomst desalniettemin is geëindigd, nu het – gelet op de omstandigheden van het geval – naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat Altera een beroep doet op de betreffende bepalingen van de huurovereenkomst. Subsidiair doet Ikea een beroep op artikel 3:42 BW, te weten conversie (omzetting) van een nietige rechtshandeling in een geldige rechtshandeling.

Redelijkheid en billijkheid

Het beroep van Altera op de opzeggingsvereisten in de huurovereenkomst kan volgens de kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Hieraan moeten echter wel zware eisen worden gesteld en de rechter dient bij toepassing daarvan de nodige terughoudendheid te betrachten. In dit geval overweegt de kantonrechter echter dat er onvoldoende feiten en omstandigheden zijn komen vast te staan “op grond waarvan tot het oordeel kan worden gekomen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Altera een beroep doet op het ontbreken” van een opzegging conform de bepalingen uit de huurovereenkomst.

Hierbij is onder meer van belang dat Ikea niet is geslaagd in haar bewijsopdracht dat zij de huurovereenkomst op 5 november 2010 al mondeling zou hebben opgezegd en evenmin is bewezen dat Altera op 5 november 2010 heeft begrepen dat Ikea koos voor een alternatieve locatie. Ook na 5 november 2010 heeft Ikea Altera daar niet van op de hoogte gebracht. Hierbij is verder van belang dat het om twee professionele partijen gaat en Ikea zich in november 2010 en ook daarna heeft laten bijstaan door een makelaar en Ikea wist dat een formele opzegging nodig was. Daar komt bij dat Altera een belang heeft bij een beroep op de bepalingen uit de huurovereenkomst nu het gehuurde nog steeds niet is verhuurd aan een derde.

Conversie

Het subsidiaire beroep van Ikea op artikel 3:42 BW, te weten conversie, slaagt evenmin.

De kantonrechter stelt bij zijn oordeel hierover het volgende voorop:

“Indien de strekking van een nietige rechtshandeling in een zodanige mate aan die van een andere, als geldig aan te merken rechtshandeling beantwoordt dat aangenomen moet worden dat die andere rechtshandeling zou zijn verricht indien van de eerstgenoemde wegens haar ongeldigheid was afgezien, dan komt ingevolge artikel 3:42 BW haar de werking van die andere rechtshandeling toe, tenzij dit onredelijk zou zijn jegens een belanghebbende die niet tot de rechtshandeling als partij heeft medegewerkt.”

De kantonrechter is van oordeel dat er geen sprake is van conversie aangezien uit artikel 3:42 BW volgt dat er geen conversie plaatsvindt als dit onredelijk zou zijn “jegens een belanghebbende die niet tot de nietige rechtshandeling als partij heeft meegewerkt”“Hierbij is door de wetgever met name gedacht aan degene tot wie een eenzijdige rechtshandeling als een opzegging wordt gericht”, in dit geval aan Altera. “De bepaling dient onder meer te voorkomen dat men ‘iedere te korte opzeggingstermijn in een wettelijk geoorloofde zou kunnen omzetten, hetgeen te ver gaat, daar aldus de opzeggende partij met zijn te korte opzegging geen enkel risico loopt’.”

Volgens de kantonrechter kan onder omstandigheden, als is opgezegd op een te korte termijn, toch worden aangenomen dat conversie mogelijk is. In dit geval komt de te late opzegging bij aangetekende brief d.d. 13 september 2011 echter niet voor conversie in aanmerking, omdat – samengevat – Altera er belang bij heeft dat de huurovereenkomst wordt nagekomen omdat zij inkomsten mis zal lopen als zij alsnog wordt geconfronteerd met een geldige opzegging en het feit dat niet tijdig door Ikea is opgezegd, volledig aan Ikea is te wijten.

Nu de kantonrechter van oordeel is dat er geen sprake is van een geldige opzegging en hij het beroep op conversie heeft afgewezen, veroordeelt hij Ikea in reconventie tot betaling van huurpenningen, servicekosten en BTW, vermeerderd met de contractuele boete van 2% per maand.

Wilt u meer weten over huurrecht, neem dan contact op met Annelies Schwartz, Hans Koenders of Simone Pipping.

Related Posts

Komen de miljoenen van…

Schorsing Sywert c.s. Op 28 april 2022 heeft de Rechtbank Amsterdam Sywert en zijn compagnon geschorst als bestuurders van de Stichting Hulptroepen Alliantie (SHA). Een voorlopige maatregel van de rechtbank…
Read more

Lang leve de pre-pack…

Vers van de pers: de uitspraak van het Hof van Justitie in de zaak FNV/Heiploeg. Het Hof geeft ruimte voor de pre-pack. Anders dan in het Smallsteps-arrest oordeelt het Hof…
Read more

Verplicht van het gas…

Nieuwbouwwoningen worden sinds 2018 gebouwd zonder een gasaansluiting. In de Gaswet is bepaald dat een gasleverancier nieuw te bouwen bouwwerken niet zal aansluiten op het gasnet (artikel 10 lid 7…
Read more
x

Cookiemelding

Wij maken op onze website gebruik van cookies. Wij gebruiken cookies voor het bijhouden van statistieken (de cookies van Google Analytics zijn volledig geanonimiseerd), om voorkeuren op te slaan, maar ook voor marketingdoeleinden. Door op ‘Ja’ te klikken, ga je akkoord met het gebruik van alle cookies zoals omschreven in ons privacy statement.

Wij gebruiken analytische cookies om je een optimale gebruikerservaring te bieden en we gebruiken functionele cookies om jouw voorkeuren op te slaan. Bovendien plaatsen wij cookies van derde partijen om gepersonaliseerde advertenties te tonen en de inhoud van de advertenties op jouw voorkeuren af te stemmen. Ook worden er cookies geplaatst door sociale media-netwerken. Jouw internetgedrag kan door deze derden gevolgd worden. Door op ‘Ja’ te klikken, ga je akkoord met het gebruik van alle cookies zoals omschreven in ons privacy statement.

Noodzakelijk
Noodzakelijke cookies helpen een website bruikbaarder te maken, door basisfuncties als paginanavigatie en toegang tot beveiligde gedeelten van de website mogelijk te maken. Zonder deze cookies kan de website niet naar behoren werken.

Voorkeuren
Voorkeurscookies zorgen ervoor dat een website informatie kan onthouden die van invloed is op het gedrag en de vormgeving van de website, zoals de taal van je voorkeur of de regio waar je woont.

Statistieken
Een goede website is nooit af. Met cookies voor statistieken analyseren we hoe bezoekers onze website gebruiken. Zo ontdekken we wat goed werkt én wat wij nog beter moeten doen.

Lees meer

Functionele cookies zorgen ervoor dat onze website goed blijft werken zodat je de juiste informatie op onze website krijgt te zien als je nog eens terugkomt.

Analytische cookies gebruiken we om in te zien hoe vaak onze website wordt bezocht en bijvoorbeeld welke pagina’s het beste voor ons werken.

De functionele- en analytische cookies hebben geen impact op jouw privacy, hiervoor hoeven we dus geen expliciete toestemming te vragen. We vragen dus enkel jouw toestemming voor het gebruik van tracking cookies! De informatie van deze cookies wordt voor maximaal 90 dagen bewaard. Je kan cookies altijd zelf uitzetten of ze van je apparaat verwijderen. Hoe je dat kunt doen verschilt per soort internetbrowser en apparaat.

Meer weten?

Wil je meer weten over het cookiebeleid van Dorhout Advocaten? Of heb je vragen over de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG of GDPR in het Engels) voor jouw bedrijf? Mail dan gerust naar info@dorhout.nl.

Ik geef Dorhout Advocaten toestemming voor het gebruik van tracking cookies: Ja Nee
Cookies geaccepteerd